不動産売却・活用支援
（空家予防）

自宅を売却した際の税金について教えてください。 土地や建物を売却（譲渡）して収入を得たときは、譲渡所得として所得税がかかります。そして、不動産の譲渡所得に対する税率は、短期譲渡所得の場合は39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％）、長期譲渡所得の場合は20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）となっています。
短期譲渡所得は譲渡した年の１月１日時点の不動産の所有期間が５年以下の場合、長期譲渡所得は譲渡した年の１月１日時点の不動産の所有期間が５年超の場合、にそれぞれ適用されます。不動産の所有期間が、５年を超えるか超えないかにより税率が約２倍異なってくることになります。
ただし、売却した不動産が自宅などの居住用財産の場合で、一定の要件を満たしたときは、居住用財産の3,000万円特別控除の特例を受けることができます。特に売却のタイミングによっては特例を受けられなくなる場合がありますので、注意してください。 施設入居することになり、住まなくなった自宅を売却したいが、自宅の不用品の処分に困っています。 当団体では、不動産売却から不用品処分まで一括でサポートしています。処分などにかかる費用も、不動産売却後の売買代金から清算してお支払いいただくこともできます。 主人が認知症なのですが、主人名義の自宅を売却するには、どうすれば良いでしょうか？
自宅を売却して施設に住み替えることを考えています。ただ、自宅不動産の名義人である主人は、最近認知症の症状が進んでしまい、私や子供達のこともわらなくなっています。このままの状態では不動産の売却ができないと聞きましたが、どのようにすれば良いのでしょうか？ 今回のケースでは、不動産の名義人であるご主人が認知症で、判断能力が低下している常況ということですから、不動産などの売買に際してご主人が当事者として契約を締結することはできません。これは契約が有効に成立するためには、契約当事者に「意思能力」があることが必要とされるためです。
ですから、ご主人のように認知症等で意思能力が低下している方の場合、ご主人の代わりにそのような判断をしてくれる成年後見人を家庭裁判所に選任してもらう必要があります。今回のケースでは、ご主人は既に判断能力が低下して、かつ、任意後見などのご準備もされていないとのことですので、家庭裁判所に対して法定後見の申立てを行い、成年後見人を選任してもらう必要があります。
当団体では、法定後見の手続きから弁護士や司法書士による後見人対応のご相談も対応しておりまで、お困りの際はお気軽にご相談ください。 数年前に主人を亡くし、現在一戸建ての自宅に一人で住んでいます。最近、足腰が弱ってきて、２階にある寝室と１階にあるダイニングとの上り下りや、庭の手入れなどがかなり負担になってきました。
子供は息子が１人おりますが、お嫁さんなどに気兼ねしながら同居するのも嫌なので、できれば老人ホームなどへ住み替えたいと思っています。
もし、老人ホームへ住み替える場合、自宅を売らなくても入居資金は捻出できそうですが、最近は空き家問題がよくニュースで取り上げられています。老人ホームに入居後、自宅を空き家にしておくと何か問題があるのでしょうか。 配偶者の方に先立たれ、お一人になって、ご自宅での生活に不安を抱えていらっしゃる高齢者は非常に多く、私どもでもよくご相談を受けます。「老人ホームに入居後、自宅を空き家にしておくと何か問題があるか？」というご質問についてですが、ポイントはいくつかあります。
まず、自宅に関して、もし今すぐには売らなくても将来売るかも知れないというお考えでしたら、自宅などの居住用財産を売却した時の３０００万円特別控除について着目する必要があります。これは、本来、不動産を売却した時に課税される所得税と住民税を、居住用の不動産については売却益（買った時と売った時の差額）が３０００万円までなら免除されるという制度です。この特例がもし使えないとすると、所得税と住民税を合計した税率は約１４％となりますので、仮に譲渡益が３０００万円出たとすると税額は約４２０万円ということになります。この特例が受けられるか受けられないかは自宅を売却する際に非常に大きな問題です。
例えば、老人ホームに住み替えをされる時に、自宅をすぐには売らずに空き家の状態にしておいたとします。そして、その後自宅を売却したが空き家にしていた期間が３年を超えた場合、３０００万円特別控除の適用を受けられなくなる可能性があります。また、近年空き家対策特別措置法が施行されたことにより、行政から特定空き家の指定を受けると、実際に土地の上に建物があったとしても、敷地の固定資産税が６倍になってしまったり、行政代執行による強制的な取り壊しの対象となってしまう可能性があります。
当団体では、提携している不動産業者によるご自宅売却のご相談にも対応しております。中立的な立場で、条件や価格の妥当性についてチェックしておりますので、安心してご相談ください。 介護施設入居に伴い自宅が空き家となってします。
子供が住む可能性があるにしても、そのまま空き家にしておくべきでしょうか。 立地や市場調査のうえ、不動産活用に適してる場合は活用の方法についてご提案致します。
このようなケースの場合、当団体に土地活用プランナーの資格をもった専門スタッフがおりますので、不動活用のご提案をさせて頂いております。活用方法は、費用のかけ方によって以下の考え方が軸となりますが、いずれも立地や市場を見て判断する必要がありますので、何が適しているか知りたい方は、是非ご相談ください。
・極力費用をかけず最低限の収入を確保する方法→リフォームして賃貸
・少し費用をかけ効率よく収入を確保する方法→リノベーションして賃貸
・費用をかけ最大限の収入を確保する方法→新築賃貸物件に建て替える
※ご家族が実家に戻らないことが前提
尚、不動産活用はせず、空き家のままにしておきたいが、定期的に見てくれる人がいない場合は、提携している空き家管理の企業を紹介させて頂きますので、その際はご相談ください。 自宅を売却し、介護施設費用に充てたいが、入居のタイミングに合わせて売れるのでしょうか？
また、家を売るのが初めてで不安だし、自分は高齢なため、色々と面倒があると売るのは難しいのではと思っている。 当団体では、提携している不動産業者さんによるご自宅売却のご相談にも対応しております。不動産取引が初めての方でも、私共が中立的な立場で条件や価格の妥当性についてチェックさせて頂いておりますので、安心してご相談ください。